Формирование земельного участка под многоквартирным домом: комментарий юриста

Мы взяли комментарий у юриста по жилищным вопросам компании "Мой Источник Права". Сегодня на наши вопросы отвечает юрист Владимир Александрович Сухов, специализирующийся на вопросах земельного права и юридическом сопровождении сделок с недвижимостью.

Что такое формирование земельного участка под многоквартирным домом и зачем это нужно?

Комментарий Владимира Сухова:

Формирование земельного участка под многоквартирным домом (МКД) — это процесс выделения и регистрации в земельном кадастре территории, на которой расположен жилой объект. Это важная процедура, так как она определяет правовой статус используемой территории, а также права и обязанности собственников жилых и нежилых помещений.

Правильно оформленный земельный участок под МКД позволяет жильцам комплексно решать множество вопросов: от благоустройства территории до защиты своих интересов при изменении зонирования или строительных работах вблизи дома.

Например, если жильцы захотят оборудовать детскую площадку или дополнительные парковочные места, это будет возможно только на законно оформленной земле. Также важно, чтобы участок был оформлен в случае, если городские власти решат провести работы, которые могут затронуть территорию дома.

Как происходит процесс формирования земельного участка?

Комментарий Владимира Сухова:

Процесс формирования земельного участка под МКД проходит в несколько стадий. Прежде всего, необходимо собрать общее собрание жильцов и вынести данный вопрос на обсуждение. Важно, чтобы на собрании присутствовало необходимое количество собственников (как правило, это 2/3 собственников помещений в доме).

После принятия решения жильцам необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. К заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих право собственности на помещения, а также план территории.

Органы власти проводят межевание и составляют кадастровый паспорт участка. На этом этапе возможны сложности, если границы земли окупаются с другими землевладениями или есть иные документально неучтённые нюансы, как например в кейсе с нашим клиентом Иваном Петровым, который оспаривал смежность с участком местного предприятия.

Какие документы нужны для оформления земельного участка?

Комментарий Владимира Сухова:

Для оформления земельного участка под МКД потребуется собрать достаточно объемный пакет документов, который включает, но не ограничивается:

• Протокол общего собрания жильцов о принятии решения по земельному участку;
• Копии свидетельств о праве собственности на все помещения в МКД;
• Технический паспорт дома, который выдает бюро технической инвентаризации (БТИ);
• Геодезическая съемка земельного участка и межевой план;
• Заявление о проведении кадастровых работ.

Дополнительно могут потребоваться справки и документы, подтверждающие отсутствие обременений и долгов по земельному налогу.

Как собственники помещений могут защитить свои права?

Комментарий Владимира Сухова:

Собственники помещений в жилом доме имеют право на земельный участок, который находится под их домом и на прилегающей территории в границах, установленных проектом межевания. Чтобы защитить свои права, необходимо:

• Провести общее собрание жильцов и зафиксировать в протоколе целевое использование земли;
• Обратиться в кадастровую палату для внесения изменений в кадастр и регистр;
• В случае возникновения споров обратиться к квалифицированному юристу для получения консультации и помощи в решении вопросов в судебном порядке.

На практике нам нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда жильцы защищают свои права через суд. Например, один из наших недавних кейсов — дело по иску жильцов дома на улице Центральной. Судебный процесс занял порядка четырех месяцев, но в итоге жильцам удалось отстоять свои права и обязать местные власти признать их право собственности на земельный участок.

Какие проблемы могут возникнуть в ходе оформления участка?

Комментарий Владимира Сухова:

Одна из основных проблем, с которой сталкиваются собственники квартир, заключается в наличии судебных споров с соседними объектами недвижимости или муниципальными властями, не утвердившими проект межевания. Этот вопрос особенно актуален в старых кварталах, где границы участков пересекаются или раздроблены.

Другим аспектом является отсутствие единогласия между жильцами. Для принятия решения о формировании земельного участка требуется согласие не менее 2/3 собственников помещений. В нашем опыте был случай, когда несколько собственников категорически не желали формировать участок, поскольку опасались дополнительных расходов и обременений. В таких сложных ситуациях требуется квалифицированное медиационное вмешательство.

Может ли отказать муниципалитет в оформлении земельного участка?

Комментарий Владимира Сухова:

Органы местного самоуправления могут отказать в оформлении участка по разным причинам. Среди них:

• Отсутствие обязательных документов или их неправильное оформление;
• Наличие обременений и судебных споров на запрашиваемую землю;
• Несоответствие запрашиваемого участка градостроительным планам и проекту межевания территории;
• Ошибки в кадастровых данных или топографической съёмке.

В одном из наших практикумов по защите прав было адвокатированное дело клиента Марии Ивановой, которая получила отказ по причине отсутствия необходимых документов. В результате мы помогли собрать все документы и в итоге добились оформления участка через судебный порядок.

Что делать, если сформированный участок по каким-то причинам не устраивает жильцов?

Комментарий Владимира Сухова:

Если уже сформированный участок по каким-то причинам не устраивает жильцов, они вправе инициировать процедуру перераспределения или уточнения границ земельного участка. Это может быть необходимо в случае, если в первоначальных данных были допущены ошибки или изменились потребности жильцов. Например, если есть потребность расширить или уменьшить территорию для благоустройства, строительства дополнительных объектов и так далее.

Важно отметить, что такая процедура также требует общего согласия большинства собственников помещений в доме. Без этого согласия юридически значимые действия будут невозможны.

Какие рекомендации Вы бы дали собственникам, которые только планируют начать процедуру формирования участка?

Комментарий Владимира Сухова:

Моя основная рекомендация — начинать с тщательной подготовки. Изучите правовую базу, проконсультируйтесь с юристом, обсудите все детали с соседями. Это позволит избежать множества проблем на следующих стадиях процесса.

Как показывает практика, сбор общего собрания и согласование протоколов — важные этапы, которые нужно проводить правильно, без нарушений. Чем больше открытости и вовлеченности всех жильцов, тем легче будет пройти всю процедуру.

Логичным шагом является выбор квалифицированного специалиста по земельному праву, который поможет с юридическим сопровождением. Это особенно актуально в случае сложных условий или конфликтных ситуаций с соседями и муниципальными органами.

Надеюсь, наши советы помогут вам успешно пройти все этапы формирования земельного участка под многоквартирным домом и защитить свои права.

Источник