Расторжение договора участия в долевом строительстве при затягивании строительства

Мы взяли комментарий у юриста по жилищным вопросам компании «Мой Источник Права». Объясняем, что делать, если стройка затянулась, и как защитить свои права.

Комментарий от нашего эксперта

Мы беседуем с юристом компании «Мой Источник Права» Сергеем Владимировичем Павловым.

Вопрос: Сергей Владимирович, какие права есть у дольщика в случае затягивания строительства?

С.В. Павлов: Права дольщика при затягивании строительства достаточно хорошо защищены законом. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) регулируется Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Если срок строительства превышен, дольщик имеет право на несколько юридических инструментов защиты своих интересов. Среди них внесудебное расторжение договора и получение неустойки за каждый день просрочки, а также компенсации морального ущерба и убытков, понесенных в результате задержки.

Вопрос: Какими шагами нужно следовать для расторжения договора? Каков процесс?

С.В. Павлов: Если вы решили расторгнуть договор, в первую очередь, необходимо ознакомить застройщика с вашим намерением. Для этого направляется письменное уведомление, желательно с претензионным письмом. В письме следует указать причину расторжения договора, а также обосновать требование возврата денежных средств. Важно приложить документы, подтверждающие факт просрочки строительства.

Далее, застройщик обязан вернуть средства в течение 20 дней с момента получения письма. В случае отказа или игнорирования, дольщик вправе обратиться в суд. Документы, прикладываемые к исковому заявлению, должны включать все переписки, договора, квитанции об оплате, акты о приемке помещений (если есть), и, конечно, претензионное письмо.

Вопрос: Можно ли расторгнуть договор, если срок передачи объекта уже прошел, но официальных документов от застройщика не поступало?

С.В. Павлов: Да, можно. Затягивание сроков — одна из законодательно закрепленных причин для расторжения договора. Если срок передачи объекта истек, но застройщик не сдал объект и не подписал акт приема-передачи, дольщик вправе потребовать расторжения договора и возврата своих денежных средств. Возможен также исковый порядок возмещения убытков и компенсации морального ущерба.

Практический кейс 1: Пример успешного расторжения ДДУ

Наш клиент, Иван Сергеевич Клименко, заключил ДДУ на строительство квартиры в 2018 году. Срок сдачи объекта был назначен на декабрь 2020 года. Однако, к концу 2020 года строительство было выполнено лишь на 60%. После консультаций и ознакомления с законодательством, Иван Сергеевич направил застройщику претензионное письмо с требованием возврата денежных средств и расторжения договора.

Застройщик сначала игнорировал требование, затем отказывался платить. Иван Сергеевич обратился в суд, где прилагал исчерпывающие доказательства просрочки: договор, квитанции об оплате, фотографии и видеоматериалы со стройплощадки, письма и отказы застройщика. Суд удовлетворил требования Ивана Сергеевича, обязав застройщика вернуть все уплаченные средства, компенсировать неустойку за каждый день просрочки и моральный ущерб.

Вопрос: Какую неустойку можно требовать с застройщика в случае просрочки?

С.В. Павлов: Размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства регулируется законом. Согласно ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ, неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы оплаченной стоимости за каждый день просрочки. Для физических лиц эта сумма удваивается, что делает компенсацию весьма значимой. Эта норма является обязательной и должна применяться судом независимо от того, включена ли она в текст договора.

Практический кейс 2: Компенсация неустойки за длительное затягивание строительства

Елена Николаевна Смирнова оформила ДДУ в 2017 году на покупку квартиры, которая должна была быть готова к сдаче в феврале 2020 года. Однако к моменту окончания срока строительство лишь началось. Елена Николаевна неоднократно пыталась получить объяснения и вернуть деньги, но застройщик уверял ее в скором завершении работ. После консультаций с юристами, она решила инициировать процедуру расторжения договора и требовать неустойки.

С помощью адвокатов, Елена Николаевна составила претензионное письмо, которое направила застройщику. В письме она указала сумму неустойки, рассчитанную по ст. 6 214-ФЗ. Застройщик ответил отказом, и дело было передано в суд. Суд рассмотрел все доказательства, и на основе представленных документов принял решение в пользу Елены Николаевны. Застройщик был обязан выплатить не только уплаченную сумму за квартиру, но и неустойку за просрочку – ведущуюся уже 365 дней к моменту вынесения решения.

Вопрос: Если застройщик банкротится, каковы шансы дольщика вернуть свои деньги?

С.В. Павлов: В случае банкротства застройщика, дольщики включаются в реестр требований кредиторов. Это дает им право на участие в распределении конкурсной массы. К сожалению, на практике шансы на полное возмещение ущерба уменьшаются, поскольку имущество застройщика может быть недостаточным для удовлетворения всех требований. Однако, при грамотной защите и активном участии в процедуре банкротства, возможно добиться значительной компенсации.

Одновременно с этим, стоит обратиться в надзорные органы и правоохранительные органы, если есть подозрения на мошенничество со стороны застройщика. В многих случаях, обнаруживаются дополнительное имущество или средства, которые могут быть направлены на удовлетворение требований дольщиков.

Практический кейс 3: Дольщики и банкротство застройщика

Константин Петрович Юдин приобрел квартиру по ДДУ у компании, которая вскоре объявила себя банкротом. В результате стройка была заморожена. Под руководством юристов «Мой Источник Права», Константин Петрович подал заявление на включение в реестр требований кредиторов. Судебное производство проходило долго, но в итоге это привело к частичному возмещению вложенных средств.

Одновременно с этим, была выявлена недобросовестная деятельность топ-менеджмента компании-застройщика, и было возбуждено уголовное дело. Дополнительные активы компании были конфискованы и направлены на удовлетворение требований кредиторов, включая долевых участников строительства.

Заключение

Законодательные механизмы дают дольщикам возможность защитить свои права при задержке строительства. Однако, для успешного расторжения ДДУ и получения компенсации важны грамотные юридические действия и профессиональная юридическая поддержка. Важно помнить, что каждый случай индивидуален, и правильное оформление документов и последовательность действий увеличивает шансы на положительный исход дела.

Если у вас возникли вопросы или требуется помощь по данной теме, обязательно консультируйтесь с профессиональными юристами для наиболее эффективного разрешения ситуации.

Источник