Расторжение договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя

Мы взяли комментарий у юриста по жилищным вопросам компании "Мой Источник Права". На наши вопросы любезно согласился ответить Иванов Петр Сергеевич, адвокат с многолетним опытом работы в сфере гражданского права, в частности, в области аренды недвижимости.

Комментарий Иванова Петра Сергеевича:

- Здравствуйте, Петр Сергеевич. Спасибо, что согласились ответить на наши вопросы. Давайте начнем с основ. Какие основания для расторжения договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя предусмотрены законодательством?

- Здравствуйте. Вопрос действительно актуален. Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в следующих случаях:

• если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
• если арендатор существенно ухудшает имущество;
• если арендатор не производит капитальный ремонт в установленные сроки;
• если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

- Петр Сергеевич, а какие ещё основания могут послужить для расторжения договора аренды?

- Помимо указанных выше причин, договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон или в случаях, предусмотренных самим договором. Например, арендодатель может включить в договор условие о возможности расторжения договора в случае необходимости проведения капитального ремонта здания. Важно понимать, что условия должны быть четкими и не нарушать действующее законодательство.

- Можете привести примеры из вашей практики? Какие случаи были наиболее типичными и сложными?

- Конечно, могу привести несколько примеров крайне интересных кейсов. Один из них касался крупного магазина, который арендовал помещение в торговом центре. Арендатор долгое время регулярно оплачивал аренду, но в какой-то момент начались задержки. Через полгода после первых проблем с платежами, арендодатель обратился к нам за помощью.

Мы выяснили, что арендатор испытывал временные финансовые трудности. Однако, учитывая многократные нарушения сроков оплаты и консультации с бухгалтером арендодателя, было принято решение обратиться в суд. Суд постановил расторгнуть договор аренды, и арендатор должен был освободить помещение в течение месяца.

- В подобных ситуациях, как арендодатель может документально зафиксировать нарушение арендатором условий договора?

- Зафиксировать нарушения можно разными способами. Самый надежный способ — ведение переписки с арендатором, где будут указаны претензии и уведомления о нарушениях. Также необходимо составлять акты о состоянии помещения при передаче его в аренду и регулярно проводить проверки состояния недвижимости.

В случае необходимости также можно использовать аудио и видеофиксацию, но важно учитывать законодательные ограничения на такие методы. Если арендатор не оплачивает аренду, все платежные документы и уведомления о задолженности также являются доказательствами в суде.

- Как поступить арендодателю, если арендатор категорически отказывается освобождать помещение после расторжения договора?

- В таких случаях следует обращаться в суд с иском о выселении. Судебное разбирательство может занять некоторое время, однако арендодатель имеет полное право на возврат своей собственности. Нередко суд также обязывает арендатора возместить убытки, причиненные задержкой освобождения помещения.

- Есть ли способы предотвратить конфликтные ситуации до их возникновения? Какие советы вы бы дали арендодателям, чтобы минимизировать риски?

- Прежде всего, очень важно тщательно составить договор аренды, включив в него все возможные сценарии и четкие условия расторжения. Регулярные проверки состояния имущества и мониторинг платежей также помогут вовремя выявить проблему. Наконец, поддержка хороших отношений с арендатором и готовность к диалогу могут сыграть ключевую роль. В случае конфликтных ситуаций рекомендую сразу обращаться за юридической консультацией, чтобы понять все возможные действия и последствия.

- А что делать арендатору, если он считает расторжение незаконным?

- Если арендатор считает, что основания для расторжения договора необоснованны, он также может обратиться в суд с иском о признании расторжения договора незаконным. Важно обращать внимание на все обстоятельства дела и готовить доказательства.

- Спасибо за такие ценные рекомендации, Петр Сергеевич. Надеемся, наши читатели найдут ваши комментарии полезными. Есть ли у вас что-то добавить?

- В заключение хотел бы отметить, что правовая грамотность и понимание своих прав и обязанностей — это ключ к успешным отношениям между арендатором и арендодателем. Обращайтесь за квалифицированной юридической помощью, чтобы защитить свои интересы.