Взыскание неустойки и убытков с застройщика за просрочку передачи квартиры: интервью с юристом

Мы взяли комментарий у юриста по жилищным вопросам компании "Мой источник права". В качестве эксперта выступил юрист Павел Иванович Смирнов, специализирующийся на вопросах, связанных с неустойками и убытками в сфере недвижимости. Мы обсудили с ним основные аспекты взыскания неустойки и убытков с застройщика в случае просрочки передачи квартиры.

Комментарий юриста

Редактор: Павел Иванович, пожалуйста, расскажите, что такое неустойка и убытки в контексте договора долевого участия?

Павел Смирнов: Неустойка — это денежное обязательство, возмещение потерь, которое должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В контексте договора долевого участия неустойка предусматривается застройщиком в случае, если он нарушит сроки передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства. Убытки, в свою очередь, представляют собой реальный ущерб и упущенную выгоду, которые понес пострадавший в результате ненадлежащего исполнения обязательства другой стороной.

Редактор: Как понять, что застройщик нарушил сроки передачи квартиры?

Павел Смирнов: Для этого необходимо внимательно изучить договор долевого участия. В нем четко указано, когда объект должен быть передан дольщику. Если застройщик не передал квартиру в указанный срок или не завершил необходимые работы, это считается нарушением условий договора.

Редактор: Какие шаги необходимо предпринять, чтобы взыскать неустойку и убытки с застройщика?

Павел Смирнов: В первую очередь, необходимо официально уведомить застройщика о нарушении сроков и потребовать устранения нарушения. Если это не приводит к желаемому результату, можно обратиться в суд. Важно собрать все необходимые документы, подтверждающие факт просрочки, а также расчет неустойки и убытков. Не забудьте сохранить все квитанции и чеки, которые подтверждают ваши расходы.

Редактор: Можете привести примеры из практики?

Павел Смирнов: Конечно. Один из недавних случаев наш клиент, Андрей, подписал договор долевого участия с застройщиком "СтройГрупп" на приобретение двухкомнатной квартиры в новом жилом комплексе. Согласно договору, квартира должна была быть передана в течение декабря 2021 года, но по состоянию на июнь 2022 года дом был еще на стадии черновой отделки.

Андрей обратился к нам за помощью. Мы подготовили претензию в адрес застройщика с требованием уплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Также мы указали сумму убытков, которую он понес, оплачивая аренду жилья и дополнительные расходы на транспорт в связи с временным проживанием в другом районе города.

Застройщик первоначально отказался от выполнения требований. Мы обратились в суд, предоставив договор долевого участия, переписку и финансовые документы. Суд принял решение в пользу Андрея, застройщик был обязан уплатить неустойку и компенсировать убытки. Благодаря грамотной юридической поддержке, наш клиент получил свои деньги в полном объеме.

Часто задаваемые вопросы

Редактор: Какие сложности могут возникнуть при взыскании неустойки и убытков с застройщика?

Павел Смирнов: Одной из основных сложностей является доказательство причинно-следственной связи между действиями застройщика и убытками дольщика. Кроме того, некоторые застройщики стараются затянуть процесс рассмотрения дела, спекулируя на различных технических деталях. Важно иметь крепкую доказательную базу и грамотно составленные документы.

Редактор: Как рассчитывается неустойка в случае просрочки?

Павел Смирнов: Как правило, размер неустойки указывается в договоре долевого участия. По умолчанию, согласно ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Средний размер ставки рефинансирования на момент просрочки также учитывается в расчете.

Редактор: Могут ли дольщики взыскать моральный вред в подобных случаях?

Павел Смирнов: Да, дольщики могут требовать компенсацию морального вреда, если они могут доказать, что понесли эмоциональные и психологические страдания в результате просрочки передачи квартиры. Однако практика показывает, что суды достаточно сдержанно относятся к таким искам, и размер компенсации морального вреда, как правило, не велик.

Другие примеры из практики

Еще один практически случай - наша клиентка Мария купила квартиру в строительном объекте компании "Новые берега", заключив договор долевого участия еще в 2020 году. Квартира должна была быть готова к середине 2021 года, но на самом деле задержалась до весны 2022 года. Мария понесла значительные расходы на аренду квартиры, так как срок передачи жилья затянулся.

Мы помогли Марии составить претензию, а затем подали иск в суд. На суде мы представили договор, переписку с застройщиком и чеки аренды. Застройщик попытался доказать, что причиной задержки стали форс-мажорные обстоятельства (пандемия), но суд постановил, что данные обстоятельства не могут оправдывать столь длительную задержку.

В итоге, суд принял решение в пользу Марии, заставив застройщика выплатить неустойку и компенсировать аренду жилья. Этот случай показал важность грамотной юридической поддержки и правильно оформленных документов.

Редактор: Что делать, если застройщик банкротится во время строительства?

Павел Смирнов: В случае банкротства застройщика процесс может усложниться. В первую очередь, необходимо узнать, включен ли объект долевого строительства в реестр кредиторов. Если это так, дольщик должен подать заявление о включении своих требований в реестр. Важно действовать быстро, так как пропуск срока указывает на возврат заявления без рассмотрения.

Пример информации о включении в реестр должников удачно помог другому нашему клиенту, Игорю, который имел дело с застройщиком "Строй-Экспо". Несмотря на ситуацию с банкротством, правильно составленные документы и участие в судебных заседаниях помогли включить его требования в реестр и получить часть денежных средств назад.

Заключение

Взыскание неустойки и убытков с застройщика – процесс, требующий внимательного подхода и знания юридических тонкостей. Правильно составленные документы, грамотное ведение дела и профессиональная поддержка юристов могут значительно повысить шансы на успешное решение спора. Как показывает опыт, многие юридические конфликты с застройщиками могут быть решены в пользу дольщиков, важно лишь помнить о своих правах и вовремя действовать.

Источник